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钦州市住宅专项维修资金实施办法

来源:钦州市住房和城乡建设委员会   发布日期:2016-09-02 10:40    [字体大小: ] 点击量:
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钦州市住宅专项维修资金实施办法

第一章         

 

第一条  为建立住宅维修保障机制,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者合法权益, 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》(桂建房〔201111号)的规定,结合实际,制定本办法。  

第二条  凡本市中心城区(含主城区、钦州港区、滨海新城、三娘湾旅游区)以及钦南区、钦北区城镇规划区内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督均适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金,是指业主或者公有住房售房单位交存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修和更新、改造的资金。  

本办法所称的保修期自开发建设单位或公有住房售房单位将住宅交付给首位业主之日起计算。保修期限应根据不同的房屋建筑工程、部位、部件,有法律、法规、规章规定的,不得低于规定的最低标准;无法律、法规、规章规定的,建设单位或者公有住房售房单位应当与购房人在房屋买卖合同中约定。

本办法所称住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的附属设施设备,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、空调系统、消防设施、安防监控系统、智能化系统、音乐背景系统、避雷设施、绿地、树木、景观廊亭榭阁、栈道、小品、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、地下雨污水管道、化粪池、权属归业主共有的供配电设施及供水设施、非经营性车场车位、公益性文体设施等和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、按幢建账、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。

第五条  市房产局与市财政局、审计局按照各自职责做好本市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

城区物业、财政、审计主管部门按照各自职责做好辖区住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章     

第六条    下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅包括商品住宅、经济适用房、集资合作建房、房改出售的公有住房、实行产权调换的拆迁安置房等。一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条  商品住宅、经济适用房、集资合作建房、实行产权调换的拆迁安置房的业主以及非住宅的业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为:未配置电梯的房屋(包括配置电梯的一层房屋),按本市房屋建筑安装工程每平方米造价的5%交存;配置电梯的房屋(一层除外),按本市房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存。
   
每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额由市房产局定期公布。

第八条  出售公有住房的,按照下列规定交存专项维修资金:
   
(一)业主按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当前本市房改成本价的2%
   
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条  市房产局应当委托所在地的商业银行,作为住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 
    
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

建设单位在办理商品房预售许可证前,持土地权属证明、建设工程规划许可证、规划总平图、物业管理区域划分批准文件、房产测绘报告等相关材料到市房产局申报登记设立该物业管理区域住宅专项维修资金账户手续。

第十条  建设单位或公有住房出售单位在出售房屋时,应当告知购房人首次住宅专项维修资金交存事项,并与购房人签订有关首次住宅专项维修资金的交存约定,作为商品房买卖合同的附件。

第十一条  新建商品房,在业主办理入住手续前,应交纳本栋房屋的住宅专项维修资金。已售出房屋部分,由业主按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户;未售出房屋部分,由建设单位以栋为单位在首套住房交付之日起30天内足额垫付预交首期住宅专项维修资金,待房屋售出后,再由建设单位向业主收取垫付预交的首期住宅专项维修资金。 
  已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,按规定将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户或者交由售房单位存入住宅专项维修资金专户。
  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十二条  业主、公有住房售房单位、被拆迁人持市房产局开具的专项维修资金交存通知书到专户管理银行设立的储蓄网点交存首期住宅专项维修资金。专户管理银行应出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十三条  未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人或被拆迁人。

第十四条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

公有住房售房单位提存的专项维修资金属于售房单位所有。

第十五条  业主大会成立前,业主、公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金,统一由市房产局负责管理,在专户管理银行开立专项维修资金专户,委托专户管理银行办理维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续。

第十六条  业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的专项维修资金:

(一)经业主大会表决同意将住宅专项维修资金划转给业主大会自行管理的,业主大会应当委托本市一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并确定维修资金账目管理单位,建立住宅专项维修资金管理制度,由业主委员会与专户管理银行按照示范文本签订委托协议,在专户管理银行开立专项维修资金账户。

开立专项维修资金账户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当到市房产局办理住宅专项维修资金划转手续。

(三)市房产局受理后10个工作日内,与业主委员会订立划转协议,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额全部划转至业主大会开立的专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会或业主委员会委托的账目管理单位。

第十七条   物业管理区域发生变动、业主委员会主任或副主任发生更换、物业服务企业发生更换的,业主委员会、物业服务企业应到市房产局、专户管理银行办理变更手续。

第十八条  业主大会开立的专项维修资金账户,应当接受市房产局的指导和监督。

第十九条  业主分户账面专项维修资金余额不足首次应交存额30%的,业主应当及时续交。续筹后的专项维修资金原则上不少于首次应交专项维修资金。

未成立业主大会的,维修资金续交(筹)方案由市房产局会同市财政局制定并指导实施。成立业主大会的,维修资金续交(筹)方案可由业主委员会拟订,经物业管理区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后,由业主委员会具体实施;或者依据市房产局会同市财政局制定的维修资金续交(筹)方案,由业主委员会具体实施。  
   
业主大会未讨论通过维修资金续交(筹)方案或未成立业主大会的,申请办理转移登记的房屋业主应当按交存首次专项维修资金的额度补足,并向房屋登记机构提交专项维修资金余额的有效证明。

第三章   使用

第二十条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

物业服务合同约定的或者物业服务收费已包含的房屋和配套设施设备及相关场地的维修、养护、管理,不得使用住宅专项维修资金。

第二十一条  住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十二条   物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,涉及全体业主利益的,应当由业主大会决策;涉及幢、单元、楼层部分业主利益的,应当由相关受益业主集体决策。

经专项维修资金列支范围内建筑面积和人数超过三分之二以上的业主同意,可以使用受益范围内相关业主的专项维修资金。

第二十三条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

(一)物业管理区域内单元、楼层、幢、整个区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关的业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。

第二十四条  住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的,建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出的房屋建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第二十五条  经业主共同决定,可以委托工程造价咨询单位(以下简称审价机构)对维修和更新、改造工程预算或决算进行审价,审价机构应出具工程预算(决算)审价报告。相关审价费用计入维修、更新和改造费用中。

第二十六条  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业或其他管理人根据维修和更新、改造项目提出使用建议、维修方案和工程预算报告(或工程预算审价报告);没有物业服务企业或其他管理人的,由相关业主提出使用建议、维修方案和工程预算报告(或工程预算审价报告);

(二)专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并签字同意使用建议、维修方案和工程预算报告(或工程预算审价报告);

(三)使用建议、维修方案和工程预算报告(或工程预算审价报告)应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。2万平方米以下(含)的物业管理区域设置公示地点不少于1处,2万平方米以上的物业管理区域,每2万平方米分别设置公示地点不少于1处;    

(四)物业服务企业或其他管理人组织实施维修方案;

无物业服务企业或其他管理人的,由相关业主组织实施维修方案;

(五)物业服务企业或其他管理人或相关业主持有关材料,向市房产局提出列支申请;

(六)材料齐全、经城区物业行政主管部门和市房产局、财政局审核无异议后,管理机构5个工作日内向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;  

(七)专户管理银行在3个工作日内将所需专项维修资金划转至维修单位。  

第二十七条  专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用专项维修资金的,按照以下程序办理:
    
(一)物业服务企业或其他管理人提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用专项维修资金的情况的处置办法等;
    
(二)业主大会依法通过使用方案;
    
(三)物业服务企业或其他管理人组织实施使用方案;
    
(四)物业服务企业或其他管理人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金;其中,动用公有住房售房单位所有的专项维修资金的,向市房产局申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报市房产局以及城区物业行政主管部门备案;动用公有住房售房单位提取的专项维修资金的,应经市财政局或控股公司(或主管部门)审核同意。

市房产局、财政局、城区物业行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;

(六)业主委员会、市财政局(涉及公有住房的)向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;

(七)专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

第二十八条  发生危及房屋安全、严重影响业主生活安全等紧急情况,或经市房屋安全技术鉴定机构鉴定为危险房屋,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:

(一)专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十六条第五项、第六项、第七项的规定提速办理;  

(二)专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十七条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,城区物业行政主管部门、市房产局可以组织代修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房专项维修资金中列支。

第二十九条  单项维修、更新和改造费用在5万元人民币及以上的,业主大会可以采用招投标方式选择维修单位。招标费用计入维修、更新和改造费用中。

物业服务企业或其他管理人有能力组织招标的,可以自行组织招标。物业服务企业或其他管理人无能力组织招标的,应当委托有资质的招投标代理机构组织招标,委托招标费用计入维修、更新和改造费用中。

第三十条  物业服务企业或其他管理人(无物业服务企业或其他管理人的,为相关业主)应当与确定的维修单位签订工程维修、更新和改造合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、维修(施工)期限、工程质量、工程造价、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第三十一条   维修、更新和改造工程竣工后,维修单位应当提供完整的竣工资料。物业服务企业或其他管理人应当组织业主委员会(业主委员会成立前应由3个以上相关业主)、维修单位等对工程进行验收,并签署竣工验收文件。

第三十二条  维修、更新、改造项目的竣工决算,应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日,方可办理结算。维修、更新、改造项目竣工决算超过费用预算20%或超出金额1万元以上的,超出部分应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

第三十三条  下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)应当由业主独自承担的专有部位和自用设施设备的维修、更新费用;

(二)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(三)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(四)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业或其他管理人从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用。

第三十四条  单项维修改造工程申请维修资金,应当分期划拨维修资金款。第一次划拨按不高于工程合同款的70%拨付。维修项目完工后15日内,物业服务企业或其他管理人、业主委员会应将完工情况证明等资料向市房产局、专户管理银行办理结算手续。业主大会另有决定的除外。

第三十五条  在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

利用业主交存的专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。

禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十六条  利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营(如设置广告、停放车辆等)的收入,在扣除物业服务企业管理等成本后的收益部分,应当存入住宅专项维修资金账户,归该幢或相关区域业主共同所有,并设立单独账目,滚存使用,专项用于该幢或相关区域共用部位、共用设备的维修、更新和改造。业主大会另有决定的除外。

共用设施设备报废后回收的残值,应当存入专项维修资金账户,归该设施设备所有的业主所有,并设立单独账目,滚存使用,专项用于公共设施的维修、更新和改造。业主大会另有决定的除外。  

第三十七条  住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金滚存使用。

第三十八条   业主委员会届满后,新一届业主委员会没有合法产生前,维修资金已划拨给业主大会管理的,除第二十九条规定的情形之外暂不使用住宅专项维修资金。

第四章    监督管理

第三十九条  房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明作为房屋买卖契约的附件,该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第四十条  因拆迁、自然灾害或者其他原因造成房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:

(一)房屋分户账中结余的专项维修资金返还业主;

(二)售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第四十一条  市房产局及业主委员会,应当每半年一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主、公有住房售房单位分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

第四十二条  专户管理银行每月向市房产局及业主委员会发送专项维修资金对账单。对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。  

专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十三条  住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计监督。托管在住宅专项维修资金管理机构的,接受政府审计部门的审计监督;划转给业主大会自行管理的,接受业主大会成立的内部审计及其委托有资格的社会审计机构审计监督。    

市房产局每年通过新闻媒体向社会公布全市住宅专项维修资金管理情况,并接受业主的监督。

第四十四条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

市财政局应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十五条  住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及自治区财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

第四十六条  业主大会可以委托物业服务企业建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金账,按幢记账,记录物业共用部位、共用设施设备专项维修资金收支和划转情况,按户设立业主维修资金明细账,记录业主专项维修资金收支和分摊情况。

第四十七条  物业服务企业或其他管理人、业主委员会应于维修、更新和改造工程完工后15日内在物业管理区域内向全体业主公布专项维修资金归集与使用情况,具体内容如下:

(一)工程结算报告、费用清单、发票复印件;

(二)专项维修资金交纳、使用和结存的金额;

(三)业主分摊明细表;

(四)专项维修资金使用管理的其他有关情况。

(五)业主、业主委员会对维修项目的验收意见。

业主对公布的专项维修资金账目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的发票原件进行核对。

第四十八条   未按规定交存住宅专项维修资金或住宅专项维修资金余额不足支付维修、更新和改造费用的,由相关业主以拥有的物业建筑面积按实际发生的专项维修费用进行分摊。

第四十九条  业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人应加强对维修单位和工程施工过程的监督管理。

第五章     法律责任

第五十条   公有住房售房单位有下列行为之一的,由市财政局会同市房产局责令限期改正:
  (一)未按本办法第八条、第十一条规定交存专项维修资金的;
  (二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
  (三)未按本办法第二十四条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第五十一条  建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,由市房产局责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。
  建设单位未按本办法第二十四条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市房产局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

第五十二条  违反本办法规定,挪用专项维修资金的,市房产局追回挪用的专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,移交司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应报由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五十三条  业主大会、业主委员会违反本办法第三十五条规定的,由各城区物业行政主管部门责令改正。

第五十四条  对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》和《广西壮族自治区收据管理办法》等有关规定追究法律责任。

第五十五条  市房产局、市财政局及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章    

第五十六条  本办法实施前,已按原有关政策规定收取维修基金(或维修资金)的单位,应当在本办法实施之日起60日内向市房产局办理资金移交手续。

第五十七条  本办法实施前,未交存专项维修资金的物业,按以下办法执行:

已经交付业主使用但未领取《房屋所有权证》的,应当在本办法实施之日起60日内且在申领《房屋所有权证》前,由业主按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。否则,房屋登记机构不予核发《房屋所有权证》及不予受理房屋登记各项业务。 

已经交付业主使用且已经领取《房屋所有权证》的,由建设单位、业主委员会和相关物业服务企业通知业主,按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。否则,房屋登记机构不予受理房屋转移登记、抵押登记等房屋登记各项业务。

未成立业主大会的或已成立业主大会,业主大会确定由管理机构管理住宅专项维修资金的,管理机构可指定物业服务公司代收住宅专项维修资金;成立业主大会且业主大会确定自行管理住宅专项维修资金的,业主委员会可委托相关物业服务公司代收住宅专项维修资金。具体操作方案由市房产局制定并指导实施。

未交存专项维修资金的物业,其共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的的维修和更新、改造费用,由相关的业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊。  

第五十八条  本办法由市房产局和市财政局负责解释。

第五十九条  灵山县、浦北县住宅专项维修资金的交存与管理,可参照本办法执行。

第六十条  本办法自印发之日起施行。



相关附件:
《钦州市住宅专项维修资金实施办法》(钦政办[2013]146号).doc

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