以案释法——租房期间被卖了，租客该何去何从？

【案情介绍】

李先生2019年11月6日在某法拍网竞拍到某市房产一处，该房产的网络司法拍卖公告上标注房屋内有租户，租期自2016年12月15日至2031年12月15日。李先生竞拍成功并办理了产权过户手续，后要求租客搬离，但遭到租客的拒绝。为此，李先生诉请法院要求租客搬离。

【焦点问题】

李先生能否要求租客搬离呢？

【案例解答】

《中华人民共和国民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即所谓的“买卖不破租赁”原则。根据这一基本原则，出租期间的房屋即使发生了所有权的变动（包括房屋买卖、司法拍卖、赠与、继承等），但原房主与租客之间的租赁关系也不会因房屋所有权变动而终止或解除，对新房主具有法律约束力，新房主应当接受原租赁合同的所有条款。

正常情况下，房屋所有权发生变动，一般会进行房屋的交接。但对于带租约的房屋而言，由于房屋由租客占有和使用，即使所有权发生变动，新房主自动承继原房主出租人的主体地位，无需也无法完成房屋交接。故带租约的房屋发生所有权变动的，原房主只要协助新房主完成房屋登记手续，或者司法机关强制过户完毕，无须进行房屋实物交付。新房主取得房屋所有权后，可以与租客协商原租赁合同的履约、是否重新签约等事宜，如租客坚持按照原租赁合同履行的，新房东必须遵守。变更与否均不影响原租赁合同的效力。当然，如租客出现违约行为，如拖欠租金、破坏房屋主体结构等，新房东可以依法、依约追究租客的违约责任。

本案中，李先生虽然通过法拍形式竞得涉案房产，但在网络拍卖公告中已经明确载明了涉案房产带有租约，租期至2031年12月15日。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第12条第2款网络司法拍卖的公告内容“应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”的规定，拍卖公告履行了拍卖财产已知瑕疵的告知义务，李先生参加竞拍，视为接受了拍卖房屋的瑕疵，并承担相应的法律后果。因此基于“买卖不破租赁”的基本原则，李先生无权要求租客搬离。

值得注意的是，“买卖不破租赁”是以租赁合同真实、有效为前提。除正常的房屋交易外，针对法拍房，出现了大量虚构租赁关系阻挠拍卖的情形，因此应严格审查租赁合同是否真实、有效。除了必须是在房屋产权变动前已签订租赁合同外，还需以承租人已合法占有使用租赁物或租赁合同已登记备案为要件。

还需要注意的是，下列房产不适用“买卖不破租赁”原则。

1．查封后出租的房屋不适用“买卖不破租赁”原则。根据法律规定，房屋被司法查封后，所有权人或有权处分人即丧失了对房屋处分的权利。故房屋被查封后再设定租赁权无效。

2．先抵押后租赁的房屋不适用“买卖不破租赁”原则。但抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

此外，我国《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”所以在破产程序中，存续的租赁合同存在终止履行的可能。在这种情况下，如果破产财产变更所有权，不能适用“买卖不破租赁”原则。