以案释法——受欺诈而订立的合同可撤销

【案情介绍】

赵女士一家因工作调动来到A市,在中介公司的服务下花费400万元购买郝女士所拥有的一套房屋,双方在洽谈合同时,赵女士看到同小区同户型的房屋价格都接近600万元,所以特意询问该房屋曾经的居住情况。中介公司和郝女士一致表示房屋自郝女士购买后,既没有居住过也没有出租给别人,也就是从来没有人居住过,更没有出过事;郝女士之所以低价出售该房屋,是因为要和自己的孩子移民海外急需资金。赵女士听后遂放心签署购房合同,数日后全家入住该房屋。某日,赵女士在和一位邻居聊天时,才得知郝女士的丈夫数年前曾在该房屋内上吊身亡。郝女士听闻后非常气愤,家中老人对此也非常介意,遂将郝女士诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,并对自己进行赔偿。郝女士和中介公司虽然都承认知道这是“凶宅”,但是均强调“凶宅”是封建迷信,其不影响房屋本身的质量,所以拒绝赔偿。

【焦点问题】

买到“凶宅”到底能否退房?

【案例解答】

本案例与《中华人民共和国民法典》第148条有关,即:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

当事人一方的欺诈,是指民事法律关系的当事人一方故意实施某种欺骗对方的行为,并使对方陷入错误,而与欺诈行为人实施的民事法律行为。构成欺诈,需要满足以下条件:第一,欺诈的一方须出于故意,或者是以欺诈为手段引诱对方当事人作出民事法律行为,或者是民事法律行为本身就是欺诈;第二,欺诈行为人在客观上实施了欺诈的行为,包括行为人故意捏造事实,虚构情况,诱使对方当事人上当受骗;以及行为人故意隐瞒真实情况,不将真实情况告知对方当事人,使对方当事人上当受骗,作出民事法律行为;第三,受欺诈一方是在违背真实意思的情况下实施民事法律行为,换言之,另一方当事人受行为人的欺诈,而使自己陷入错误的认识之中,由此作出错误的意思表示,作出民事法律行为。一方欺诈行为的法律后果是,受欺诈的对方享有撤销权,可以行使该撤销权,向人民法院或者仲裁机构请求撤销该意思表示。

回到本案,郝女士和中介公司在与赵女士洽谈、签署购房合同中,实施了欺诈行为。第一,郝女士和中介公司明知该房屋是“凶宅”,仍然以欺诈手段,欺骗赵女士房屋从未住过人,以引诱赵女士购买;第二,郝女士和中介公司隐瞒了该房屋的真实情况,在客观上构成了欺诈;第三,赵女士因为受到欺诈,误以为该房屋价格低是因为郝女士急于出手而不是房屋是“凶宅”,使自己陷入错误的认识进而购买该房屋。所以本案符合《中华人民共和国民法典》第148条的规定,应当认定郝女士和中介公司对赵女士实施了欺诈行为。其实,在我们日常生活中,房屋买卖双方应当遵守诚信原则,卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然如郝女士和中介公司所称,房屋内发生非正常死亡客观上没有对房屋的实际使用价值产生影响,但这种情况会影响部分购房者的心理感受,属于影响房屋买卖合同订立的重大事项。特别是本案中,郝女士和中介公司在赵女士追问的情况下,仍旧隐瞒房屋情况,违背诚信原则,属于欺诈行为,赵女士有权诉请撤销。同时,赵女士还可以根据具体情况,主张搬家费、装修费、精神损失费等赔偿。